プロパティ・マネージャー（PM）とは、不動産オーナーやアセット・マネージャー（AM）の委託を受け、物件の日常的な運営管理を担当する専門事業者です。
AMが投資戦略の策定や売買判断など上位の意思決定を行うのに対し、PMは現場レベルでの実務執行を担います。AMや建物管理会社がPM業務を兼務する場合もあります。
業務範囲は幅広く、一般に、テナント募集や賃貸借契約の管理（リーシング）、賃料の入金確認・精算といった資金管理、建物の維持管理（清掃・設備点検・防犯対応等）、修繕計画の立案と実施管理、そしてこれらの状況を取りまとめたPMレポートの作成が含まれます。
不動産セキュリティ・トークン（不動産ST）のスキームにおいては、PMの業務品質がファンドのキャッシュフロー安定性や物件価値の維持に影響するため、目論見書や運用報告書でPM会社の情報を確認しておくことは、投資判断の一要素となるでしょう。