NOI（Net Operating Income）とは、不動産の賃貸事業が本来どれだけの収益を生んでいるかを測る指標です。テナントからの賃料収入を中心とした総収入から、管理費や固定資産税など不動産運営にかかる経費を差し引いて算出します。
ここで重要なのは、現金支出を伴わない減価償却費や、支払利息などの金融費用は控除しない点です。これにより、会計上の処理や資金調達の方法に左右されない、純粋に不動産運営から得られるキャッシュベース（資本的支出を除く）の収益力を把握できます。
投資対象不動産の投資判断においては、NOIをキャップレート（還元利回り）で除した理論価格を参考に資産価値評価を行う手法が広く用いられます。また、NOIからさらに設備更新費などの資本的支出を差し引いたNCF（Net Cash Flow）という指標もあり、より精緻な収益力の分析に役立ちます。